Trước thông tin chung cư tư nhân vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà theo quy định, Dân trí đã
có cuộc trao đổi với ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà
và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng để làm rõ hơn vấn đề này.
Trong khi nguồn cung nhà ở hiện
tại chưa đáp ứng đủ nhu cầu thì việc các chung cư tư nhân ra đời được
xem là một giải pháp lựa chọn cho những người dân thu nhập chưa
cao. Ông nghĩ sao về điều này?
Theo quan điểm của tôi,
nếu như người dân có đất và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý khi
xây dựng các nhà theo dạng chung cư nhỏ để bán thì đó là điều tốt nhằm
giải quyết chỗ ở cho nhiều người.
Vấn đề là khi xây dựng nhà để kinh doanh thì anh phải lập dự án và
phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thứ nữa phải thực hiện nghĩa vụ
đối với nhà nước và đảm bảo an ninh trật tự. Tuy nhiên, qua kiểm tra,
các chung cư tư nhân tự phát đang tồn tại đều không đáp ứng được.
Cụ thể không đáp ứng được những yêu cầu gì, thưa ông?
Đó là khi xây dựng các
chung cư tư nhân này, không ai lập dự án và cũng không ai có dự án được
duyệt cả. Họ chỉ làm mỗi đơn xin giấy phép xây dựng.
Đáng chú ý, mặc dù trong đơn đó, các cấp chính quyền ghi rất rõ
yêu cầu thực hiện đúng theo mục đích, không được thay đổi thiết kế. Nếu
thay đổi thiết kế thì phải báo cáo làm lại thủ tục song hầu hết các
chung cư đó đều thay đổi thiết kế và không sử dụng đúng mục đích.
Theo ông, đây có phải là nguyên
nhân do thủ tục trong đầu tư xây dựng nói chung, trong đó có việc xin
lập dự án quá khó khăn, phức tạp nên mới có chuyện như vậy?
Qua khảo sát một vài quận trên địa bàn Hà Nội chúng tôi nhận thấy,
đối với những diện tích đất nhỏ khoảng một vài trăm mét vuông xây dựng
theo dạng nhà này để bán thì chưa ai xin phép, lập dự án xây dựng cả.
Vì vậy không thể nói rằng các cơ quan nhà nước gây khó khăn.
Hơn nữa, tôi nghĩ việc lập dự án để xây dựng mô hình chung cư tư
nhân chẳng có gì phức tạp bởi đất là của người ta rồi, họ lại có tiền,
cứ thuê tư vấn thiết kế, xin phép xây dựng đàng hoàng là chung cư cho
nhiều gia đình ở, chắc chắn các cơ quan quản lý nhà nước cho thông qua
dễ dàng.
Nhưng thực tế, mục đích xây dựng
cho gia đình ở khác hẳn với việc xây để bán, cho thuê. Vì vậy, không
phải cứ có tiền, có đất là dễ được chấp thuận…?
Khi thực hiện xây dựng
nhà ở với mục đích bán hoặc cho thuê, cơ quan quản lý nhà nước phải xem
xét việc xây dựng với mật độ dân cư tăng như vậy liệu có đảm bảo hạ
tầng không (cả về kỹ thuật, xã hội, giao thông, điện, nước…), nếu chưa
đáp ứng được thì phải có yêu cầu bổ sung. Và nếu không thể đảm bảo được
nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật, xã hội thì chắc chắn các cơ quan quản lý
nhà nước sẽ không cấp phép.
Thực tế cho thấy, việc chất tải thêm áp lực về hạ tầng từ các
chung cư tư nhân tự phát thời gian qua đã gây bức xúc cho người dân
đang sinh sống trước đó và ngay cả chính những người sống tại những
chung cư đó, thậm chí đã xảy ra khiếu kiện… Đó là chưa nói đến vấn đề
chất lượng chung cư, vẫn đề duy tu, bảo dưỡng sau này…
Còn có lý do nào khác trong việc người dân không muốn lập dự án xin phép xây dựng chung cư?
Có thể người dân chưa
hiểu hết công tác quản lý của nhà nước về vấn đề này nên chưa xin phép.
Cũng có thể người ta sợ khi xin phép thì phải nộp thuế vì mục đích kinh
doanh.
Do vậy, những căn hộ được chủ đầu tư bán theo kiểu nhà này thời
gian qua có giá rẻ vì không phải nộp thuế, không phải chịu áp lực của
phí hạ tầng, công tác an ninh...
Một trong những vấn đề mà người
mua nhà ở chung cư tư nhân quan tâm nhất đó là việc cấp giấy chứng nhận
sở hữu nhà. Trong trường hợp nhà chung cư được xây dựng mà không lập dự
án trước đó, sai mục đích sử dụng… thì sẽ giải quyết thế nào?
Cơ quan chức năng chỉ cấp giấy khi anh sử dụng đúng mục đích, xây
dựng theo đúng thiết kế đã được duyệt. Do vậy, khi xây dựng sai so với
giấy phép thì chẳng ai cấp giấy cả.
Có thể chủ nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi cấp
giấy chứng nhận sở hữu nhà cho từng người phải có giấy tờ đầy đủ pháp
lý và yêu cầu cấp giấy cũng rất chặt chẽ. Việc cấp giấy không gây khó
khăn nhưng phải đúng quy phạm pháp luật.
Trước thực tế hiện nay, chúng tôi cũng đang yêu cầu các địa phương
báo cáo để tổng hợp, nghiên cứu đưa ra phương án quản lý mô hình này
cho phù hợp.