Khi thành lập vương triều, nhà Trần đã có nhiều chính sách tạo điều kiện để ruộng tư phát triển như là quy định về mua bán ruộng công làm ruộng tư, quy định  về thừa kế ruộng đất. “Giáp Dần, năm thứ 4 (1254)  tháng 6 bán ruộng công, mỗi diện là 5 quan tiền, cho phép nhân dân mua làm của tư” (Đại Việt sử ký toàn thư, tập II, trang 25, NXB Khoa học xã hội). Những quy định này chứng tỏ ruộng đất tư đã có một vị trí quan trọng trong chế độ ruộng đất thời nhà Trần. Cùng với việc ban hành các quy định về bảo vệ chế độ ruộng đất tư, nhà Trần cũng khuyến khích  đẩy mạnh khai hoang khẩn hóa, tăng diện tích canh tác. Chính ruộng đất khai khẩn này là nhân tố hợp thành chế độ ruộng đất tư vì nhà nước không thu thuế loại ruộng đất này.

Loại ruộng đất khai khẩn hoang này đã làm nên hệ thống điền trang, của vương hầu, quý tộc nhà Trần vô cùng rộng lớn. Nhà Trần cho phép các vương hầu, phò mã, cung tần được phép chiêu dân phiêu tán không có sản nghiệp để làm nô tì khai khẩn ruộng hoang. Ruộng đất được khai hoang trở thành điền trang. Các điền trang chủ yếu tập trung ở các vùng ven sông vì đây là những khu vực được phù sa bồi đắp nên đất đai màu mỡ. Các vương tôn quý tộc nhà Trần đua nhau khai hoang thành lập các điền trang. Theo thống kê của các nhà nghiên cứu, thời Trần có khoảng 14 điền trang lớn của vương tôn quý tộc nhà Trần  như: điền trang của An Sinh vương Trần Liễu ở  Bảo Lộc, Thiên Trường (Nam Định); điền trang của Trần Liễu ở Quỳnh Phụ (Thái Bình); điền trang của vua Trần Nhân Tông ở Vũ Lâm (Ninh Bình),Thanh Bình (Thanh Hà, Hải Dương); điền trang của công chúa Thái Đường ở Vụ Bản (Nam Định); điền trang của Trần Khánh Dư ở Ý Yên (Nam Định); điền trang của Trần Nhật Duật ở Ý Yên (Nam Định)... Chính sự phát triển của điền trang làm cho chế độ tư hữu ruộng đất ngày càng trở nên phát triển.

Cùng với điền trang của vương tôn quý tộc nhà Trần là ruộng đất của các địa chủ, nhà giàu và quan lại. Tầng lớp này chiếm vị trí tương đối lớn trong xã hội, vì vậy khi nhà nước cần quyên góp thóc gạo thì tầng lớp này đóng góp một lượng không nhỏ. Dù loại ruộng đất này không được ghi chép nhiều trong chính sử, nhưng thông qua các văn bia hiện còn tìm thấy ở các địa phương ghi lại việc các quan lại địa chủ cúng ruộng cho thôn làng, cho chùa để làm việc thiện và tích đức cho con cháu, cầu mong bình an cho gia đình; cũng có những cặp vợ chồng không có con cái đã cúng ruộng cho làng, cho chùa để được thờ hậu sau khi mất...  Một số văn khắc tiêu biểu đã chứng minh cho sự tồn tại của loại hình ruộng đất này như: văn bia chìa Đại Bi thôn Bối Khê xã Tam Hưng, huyện Thanh Oai; bia động Thiên Tôn xã Đa Giá Hạ, tổng Đa Giá, huyện Gia Khánh tỉnh Ninh Bình... Thời Trần, Phật giáo được coi như là quốc giáo, nhà nước khuyến khích và cho mở mang xây chùa ở khắp nơi. Các tầng lớp nhân dân cung tín, cúng ruộng vào chùa để gửi giỗ, thờ hậu, cầu bình an... ngày càng nhiều khiến cho loại hình ruộng đất này ngày càng lớn mạnh. Ví dụ văn bia chùa Sùng Nghiêm xã Bạch Nhàn, huyện Nga Sơn tỉnh Thanh Hóa đã ghi họ tên những người cúng ruộng vào chùa và vị trí các thửa ruộng.; Văn bia chùa Từ Am  xã Thanh Thùy  huyện Thanh Oai Hà Nội đã kê khai số ruộng chùa, ghi rõ kích thước, các xứ đồng và giáp giới nhiều các thửa ruộng. Bia cũng liệt kê 52 khu ruộng của nhà chùa ở Quốc Oai.  Không chỉ các  tầng lớp nhân dân mà các vương hầu, quý tộc nhà Trần tham gia bộ máy hành chính cũng cúng rất nhiều tiền và ruộng vào chùa. Tấm bia trên vách núi Non Nước chùa Dục Thúy (Ninh Bình) khắc chỉ dụ của nhà Trần về việc cho chùa Non Nước được sở hữu các loại ruộng đất và hoa màu, ai xâm phạm sẽ bị xử phạt. Chính những quy định, thể chế của triều Trần về sự tồn tại và phát triển của Phật giáo cùng những quy định về chế độ tư hữu ruộng đất khiến ruộng đất nhà chùa ngày càng tăng và chiếm số lượng khá lớn.

Có  thể nói, ruộng đất tư hữu thời Trần phát triển mạnh hơn thời Lý. Những chính sách của triều đình đã tạo điều kiện để hình thành những sở hữu lớn về ruộng đất. Mặc dù triều đình có quy định thu tô thuế đối với ruộng đất tư, “mỗi mẫu thu 3 thăng thóc”, nhưng với mức độ tô thuế nhẹ như thế này không thể kìm hãm được sự phát triển của ruộng đất tư. Sự phát triển của ruộng đất tư một mặt góp phần thúc đẩy hoạt động mua bán trao đổi hàng hóa, phát triển nội ngoại thương, tạo nên những tầng lớp giàu có trong xã hội. Tuy nhiên mặt trái của vấn đề này đó là, sự phát triển của ruộng đất tư trực tiếp làm thu hẹp ruộng đất công – vốn vẫn được coi là nguồn thu tô thuế chính của nhà nước thì nay đã dần hạn hẹp, trong khi việc đánh thuế vào ruộng đất tư lại quá nhẹ. Điều này chính là nguyên nhân dẫn đến trạng trống rỗng quốc khố nửa cuối thế kỷ XIV, kéo theo hàng loạt vấn đề dần mất ổn định trong xã hội thời Trần.

Vũ Anh